Risker och riskhantering

Risker och riskhantering

Att äga och förvalta fastigheter innebär att verksamheten utsätts för en mängd risker, såväl interna som externa, eller osäkerhetsfaktorer som kan påverka koncernens förmåga att uppnå målet. Castellum arbetar därför på ett regelbundet och strukturerat sätt med att identifiera och aktivt övervaka den fulla skalan av finansiella och icke finansiella risker som verksamheten möter eller står inför. Koncernens riskhantering sker i en strukturerad beslutsprocess med syfte att skapa en balansgång mellan önskan om att begränsa osäkerhet eller risk och uppdraget att skapa tillväxt och aktieägarvärde.

Risker, exponering och riskhantering

Castellum definierar risk som en osäkerhetsfaktor vilken kan påverka företagets förmåga att uppnå sitt mål. Riskhantering syftar till att skapa en balansgång mellan önskan om att begränsa risk och uppnå målsättning. För att kunna uppskatta effekten av identifierade risker sker en intern riskgradering där varje enskild risk bedöms, både ur perspektivet påverkan och sannolikhet. Denna process avgör om risken bör bevakas extra (bevaka), åtgärder vidtas (fokus) eller om den kan hanteras via sedvanlig översyn och förvaltning (översyn).

För att underlätta riskhanteringen har Castellum valt att klassificera riskerna i följande kategorier:

  • Omvärld - risker till följd av påverkan av externa faktorer och händelser
  • Strategiska risker – risker förknippade med anseende eller ägandet av Castellums fastighetsportfölj
  • Operativa risker – risker förknippade med den löpande förvaltningen av Castellums fastighetsinnehav
  • Hållbarhetsrisker – risker förknippade med miljö,
    socialt ansvar och/eller ansvarsrisker
  • Människan – risker förknippade med våra medarbetare och medmänniskor i och omkring våra fastigheter
  • Finansiell risk – risker i Castellums finansiering och rapportering
Minskad Minskad fokusering på riskområdet sedan föregående år
Oförändrad Oförändrad fokusering på riskområdet sedan föregående år
Ökad Ökad fokusering på riskområdet sedan föregående år
  • Riskkategori
  • Risk
  • Påverkan
  • Sannolikhet
  • Prioritet
  • Utveckling

Omvärld

Risker till följd av påverkan av externa faktorer och händelser

Omvärldsrisker avser risker till följd av påverkan av externa faktorer, i huvudsak utom Castellums kontroll och till vilka Castellum har att förhålla sig. Dessa kan delas in i makroekonomiska risker, kriser och förändrade regelverk.

  • Makroekonomiska risker
  • 1. Makro-kris

  • 1. Makro-kris

    Omvärld

    1. Makro-kris

    Stäng

    Risk

    Makroekonomiska risker avser risker kopplade till generellt minskad efterfrågan i ekonomin, låg inflation alternativt deflation eller generella svårigheter att erhålla finansiering, alternativt finansiering till högre kreditmarginaler.

    • Riskkategori
    • Makroekonomiska risker
    • Påverkan
    • Allvarlig
    • Sannolikhet
    • Låg
    • Prioritet
    • Fokus
    • Utveckling
    • Ökad

    Hantering

    • Omvärldsbevakning
    • Stark balansräkning och låg belåningsgrad
    • Väl sammansatt kontraktsportfölj med spridning i uppsägningstid, bransch, lokaltyp, kontraktsstorlek och geografi
    • Deflationsskydd alternativt minimiuppräkning i hyresavtalen
    • Flera finansieringskällor
    • Kontinuerlig omförhandling och tillförsel av nya kreditavtal
    • Fastighetsportfölj koncentrerad till tillväxt­marknader
    • Naturlig makroekonomisk säkringsmekanism mellan högre/lägre räntekostnader och hyresintäkter, dock med viss tidsförskjutning

    Exponering

    En svag ekonomi påverkar efterfrågan på lokaler negativt vilket ger ökade vakanser, sjunkande marknadshyror samt utebliven indexuppräkning i befintliga avtal. Dessutom ökar risken för betalningsproblem hos hyresgästerna eller t o m konkurser vilket ger en omedelbart negativ effekt i kassaflödet. Begränsad tillgång till kapital hämmar Castellums möjlighet att bedriva verksamheten. Ytterst medför en minskad efterfrågan i ekonomin sjunkande fastighetsvärden.
  • Påverkan Allvarlig
  • Sannolikhet Låg
  • Prioritet Fokus
  • Utveckling Ökad
  • Läs mer
  • Kriser
  • 2. Kriser

  • 2. Kriser

    Omvärld

    2. Kriser

    Stäng

    Risk

    Kriser omfattar dels händelser såsom terroristattacker, cyberattacker, extrema väderhändelser och miljökatastrofer samt informationsläckage.

    • Riskkategori
    • Kriser
    • Påverkan
    • Mellan
    • Sannolikhet
    • Möjlig
    • Prioritet
    • Bevaka
    • Utveckling
    • Oförändrad

    Hantering

    • Krisplan
    • Successionsordning för ledande befattningshavare
    • Fullvärdeförsäkring fastigheter
    • Riktlinjer för informationssäkerhet samt skapa förståelse och insikt hos användare att information är en tillgång och skall hanteras varsamt
    • Kontinuitetsplan IT

    Exponering

    Risken är generellt sett låg men Castellum kan påverkas indirekt av omvärldshändelser.
  • Påverkan Mellan
  • Sannolikhet Möjlig
  • Prioritet Bevaka
  • Utveckling Oförändrad
  • Läs mer
  • Förändrade regelverk
  • 3. Förändrat regelverk

  • 3. Förändrat regelverk

    Omvärld

    3. Förändrat regelverk

    Stäng

    Risk

    Förändring i regelverk eller förordningar, såväl nationella som internationella, kan påverka Castellum. T ex förändrad skattelagstiftning, nytt regelverk för banker, hantering av planprocesser m m.

    • Riskkategori
    • Förändrade regelverk
    • Påverkan
    • Mellan
    • Sannolikhet
    • Säker
    • Prioritet
    • Fokus
    • Utveckling
    • Oförändrad

    Hantering

    • Följa utvecklingen avseende lagar, regler, praxis m m inom de områden som är mest väsentliga för Castellum
    • Aktivt delta i debatten i möjligaste mån
    • Förbereda Castellum för nytt eller förändrat regelverk
    • Omförhandla kreditavtal kontinuerligt
    • Bredda finansieringsbasen via fler finansieringskällor och finansiärer

    Exponering

    Förändringar i regelverk kan påverka framtida möjligheter att genomföra investeringar, alternativt medföra fördyringar, vilket leder till sämre framtida avkastning. Ny banklagstiftning kan påverka tillgången till finansiering, priset på lånat kapital och utlösa kreditklausuler som innebär ökade finansieringskostnader. Ändrade skattenivåer och skattelagstiftning, t ex förslag om ränteavdragsbegränsningar, nya regler avseende värdeminskningsavdrag och förbud för paketering av fastigheter kan påverka Castellums framtida skattekostnad.
  • Påverkan Mellan
  • Sannolikhet Säker
  • Prioritet Fokus
  • Utveckling Oförändrad
  • Läs mer
  • 4. Regelefterlevnad

  • 4. Regelefterlevnad

    Omvärld

    4. Regelefterlevnad

    Stäng

    Risk

    Bristande regelefterlevnad kan leda till ekonomiska förluster, tillsynssanktioner, ryktesförluster och i värsta fall en avnotering. Visst regelverk är öppet för tolkning (IFRS), innebärande att Castellum och eventuell regelövervakare kan ha olika uppfattning

    • Riskkategori
    • Förändrade regelverk
    • Påverkan
    • Allvarlig
    • Sannolikhet
    • Ovanlig
    • Prioritet
    • Fokus
    • Utveckling
    • Oförändrad

    Hantering

    • Företagskultur som bygger på höga etiska ideal
    • God intern kontroll med kvalitetssäkring i flera led
    • Uppförandekod
    • Kompetenta och ansvarstagande medarbetare
    • Följa utvecklingen av lagar, praxis, domstolsbeslut m m
    • Compliance-funktion som rapporterar direkt till Revisions- och Finansutskottet
    • Whistleblowerfunktion

    Exponering

    Att Castellums verksamhet bedrivs på ett ansvarsfullt sätt är avgörande för koncernens långsiktiga framgång. Vår verksamhet och vår möjlighet att fortsätta att skapa värde bygger på relationer mellan medarbetare, kunder, samarbetspartners, investerare, myndigheter m m. En god relation bygger på förtroende och Castellum ska vara värd att lita på. Alla medarbetare skapar gemensamt bilden av Castellum genom vårt uppträdande och vad vi förmedlar till vår omgivning.
  • Påverkan Allvarlig
  • Sannolikhet Ovanlig
  • Prioritet Fokus
  • Utveckling Oförändrad
  • Läs mer

Strategiska risker

Risker förknippade med ägandet av Castellums fastighetsportfölj

Strategiska risker avser risker förknippade med ägandet av Castellums fastighetsportfölj, vilka i sin tur kan delas upp i risker avseende fastighetsportföljens sammansättning, investeringar samt värdeförändringar fastigheter.

  • Fastighetsportföljens sammansättning
  • 5. Fastighetsportföljens sammansättning

  • 5. Fastighetsportföljens sammansättning

    Strategiska risker

    5. Fastighetsportföljens sammansättning

    Stäng

    Risk

    Fastighetsportföljens sammansättning kan påverkas på två nivåer genom fel geografisk fördelning, vilket innebär att Castellum äger fastigheter på fel delmarknad, stad eller läge med hänsyn till bl a framtida tillväxt och pågående stark urbaniseringstrend eller att Castellum äger obsoleta fastigheter, d v s ett fastighetsbestånd som inte är framtidssäkrat utifrån kundpreferenser, teknikkrav, mikroläge eller flexibilitet i användning och avtalsvillkor.

    • Riskkategori
    • Fastighetsportföljens sammansättning
    • Påverkan
    • Stor
    • Sannolikhet
    • Ovanlig
    • Prioritet
    • Bevaka
    • Utveckling
    • Oförändrad

    Hantering

    • Makroanalys – regelbunden genomgång av delmarknadernas förutsättningar avseende ekonomisk tillväxt, hyresmarknad, samarbetsklimat och infrastruktursatsningar m m
    • Årlig översyn av fastighetsportföljen avseende såväl geografisk exponering som produktslag
    • Strategidokument fastställs årligen av styrelsen

    Exponering

    Castellums portfölj finns i 20-tal städer. Samtliga städer bedöms i dagsläget ha rätt förutsättningar för fortsatt innehav eller investering. Under 2014 och 2016 har dessutom större transaktioner skett med syfte att skapa bättre tillväxtförutsättningar i kassaflödet framöver. Vidare finns koncernens fastighetsportfölj i det kommersiella fastighetssegmentet fördelat på kontor, lager och logistik - samtliga segment är kopplade till tillväxtmöjligheter.
  • Påverkan Stor
  • Sannolikhet Ovanlig
  • Prioritet Bevaka
  • Utveckling Oförändrad
  • Läs mer
  • 6. Obsolet produkt/fastighet

  • 6. Obsolet produkt/fastighet

    Strategiska risker

    6. Obsolet produkt/fastighet

    Stäng

    Risk

    Ett icke ”framtidssäkrat” fastighetsbestånd kan bli obsolet utifrån kundpreferenser, teknikkrav, mikroläge eller flexibilitet i användningsområde och villkor. Det medför risk för ökade vakanser och värdenedgång som följd – alternativt stora investeringsåtaganden.

    • Riskkategori
    • Fastighetsportföljens sammansättning
    • Påverkan
    • Mellan
    • Sannolikhet
    • Trolig
    • Prioritet
    • Bevaka
    • Utveckling
    • Oförändrad

    Hantering

    • Följa hyresmarknaden och dess utveckling/utbud
    • ”Trendspana”
    • Vara nära kund för att förstå inte bara dagens behov utan även morgondagens
    • Följa infrastruktursatsningar
    • Delta aktivt i städers/delmarknaders utveckling
    • Följa teknikutvecklingen
    • Löpande investera i befintlig portfölj för att ”uppgradera” samt sälja fastigheter som inte bedöms vara ”rätt” framöver

    Exponering

    Castellum investerar ca 4,5 miljarder kr årligen jämt fördelat ett normalår mellan förvärv och ny-, till- och ombyggnation. Därtill säljer koncernen fastigheter för ca 0,5 miljarder kr årligen när det är affärsmässigt motiverat.
  • Påverkan Mellan
  • Sannolikhet Trolig
  • Prioritet Bevaka
  • Utveckling Oförändrad
  • Läs mer
  • 7. Storlek – för stor på en delmarknad/stad

  • 7. Storlek – för stor på en delmarknad/stad

    Strategiska risker

    7. Storlek – för stor på en delmarknad/stad

    Stäng

    Risk

    Att bli för stor på en delmarknad eller i en stad kan medföra att kommunen eller omvärlden ställer högre krav på Castellum – t ex måste bolaget ta ett ekonomiskt helhetsansvar för ett område i form av infrastruktur m m.

    • Riskkategori
    • Fastighetsportföljens sammansättning
    • Påverkan
    • Mindre
    • Sannolikhet
    • Ovanlig
    • Prioritet
    • Översyn
    • Utveckling
    • Oförändrad

    Hantering

    • Ska vara en av de tre största fastighetsägarna i respektive stad
    • Följer marknadsandel, vilken beaktas i fastställd investeringsstrategi
    • Årlig genomgång av kommande treårsperiod för att se vilka tillväxtförutsättningar som finns

    Exponering

    Fastighetsbeståndet är koncentrerat till utvalda delmarknader som alla betraktas som stabila med goda förutsättningar för en långsiktig positiv utveckling
  • Påverkan Mindre
  • Sannolikhet Ovanlig
  • Prioritet Översyn
  • Utveckling Oförändrad
  • Läs mer
  • Anseende
  • 8. Varumärke

  • 8. Varumärke

    Strategiska risker

    8. Varumärke

    Stäng

    Risk

    En otillräcklig beredskap för hantering av känsliga frågor, missnöjesyttringar och/eller kris riskerar brisera och skapa rykten med skadat förtroende.

    • Riskkategori
    • Anseende
    • Påverkan
    • Stor
    • Sannolikhet
    • Möjlig
    • Prioritet
    • Fokus
    • Utveckling
    • Oförändrad

    Hantering

    • Öppen kultur för att skapa förtroende att informera i tidigt skede
    • Bevakning i sociala kanaler

    Exponering

    Missriktad kampanj som skapar upprörda känslor riskerar förstöra anseende och förtroende hos kunder, medarbetare och övriga målgrupper.
  • Påverkan Stor
  • Sannolikhet Möjlig
  • Prioritet Fokus
  • Utveckling Oförändrad
  • Läs mer
  • 9. Digitalisering

  • 9. Digitalisering

    Strategiska risker

    9. Digitalisering

    Stäng

    Risk

    Den digitala utvecklingen går snabbt och skapar nya förutsättningar för fastighetsbranschen. Nya digitala eller innovativa lösningar ersätter gammal teknik och arbetssätt, möjliggör för nya tjänster och förändrar kundernas efterfrågan. Utvecklingen innebär även att nya aktörer kommer in på marknaden. Aktörer som inte anpassar sin verksamhet till förändrade förutsättningar kan förlora kunder, leverantörer och medarbetare.

    • Riskkategori
    • Anseende
    • Påverkan
    • Mellan
    • Sannolikhet
    • Möjlig
    • Prioritet
    • Bevaka
    • Utveckling
    • Oförändrad

    Hantering

    • Omvärldsbevakning med fokus på megatrender och dess påverkan på förändrade beteenden hos verksamheter och människor
    • Innovationslabb som bidrar till affärsutveckling
    • Uppkopplad teknik i våra fastigheter för att samla in data och lära av den
    • Förvärv av coworking-bolaget United Spaces i januari 2019

    Exponering

    • Risk för ett ineffektivt arbetssätt och/eller förlorade kunder och medarbetare om inte innovation, ny teknik, digitalisering och effektivisering utnyttjas. • Risk för att nya aktörer tar över delar av Castellums affär och även kontakten med kunden.
  • Påverkan Mellan
  • Sannolikhet Möjlig
  • Prioritet Bevaka
  • Utveckling Oförändrad
  • Läs mer
  • Investeringar
  • 10. Investeringar

  • 10. Investeringar

    Strategiska risker

    10. Investeringar

    Stäng

    Risk

    Felaktig investeringsstrategi alternativt oförmåga att verkställa vald investeringsstrategi eller oförmåga att finna lönsamma investeringsobjekt. Investeringar kan ske antingen i form av ny-, till- och ombyggnation eller genom förvärv. Förvärv av enskilda fastigheter kan ske antingen direkt som fastighetsförvärv eller indirekt i bolagsform. Förvärv kan även ske i större skala, antingen i form av portföljer avseende region eller kategori av fastigheter eller i form av strategiska bolagsförvärv, d v s uppköp av befintlig organisation.

    • Riskkategori
    • Investeringar
    • Påverkan
    • Stor
    • Sannolikhet
    • Trolig
    • Prioritet
    • Fokus
    • Utveckling
    • Oförändrad

    Hantering

    • Årlig genomgång och uppföljning av vald
    • investeringsstrategi
    • Investeringsbeslut kopplade till vald investeringsstrategi för att säkerställa rätt beslut
    • Flera parallella investeringsdiskussioner
    • Treårsuppföljning av gjorda investeringar
    • Riskbaserad modell för att avgöra hur stor andel projekt som får påbörjas utan kund
    • Strukturerad beslutsprocess vilken beaktar marknadsförutsättningar och risk
    • Entreprenadform som begränsar risk
    • Vid uthyrning före produktionsstart, hyresavtal utformade för att begränsa negativ påverkan av oförutsedda produktionsförseningar, tillkommande krav, etc.
    • Kvalitetssäkring och uppföljning av genomförda projekt
    • Kvalitetssäkrad Due Diligence-process avseende juridik, ekonomi och skatt
    • Introduktionsprogram för nyanställda

    Exponering

    Investeringar med låg avkastning och/eller avsaknad av tillväxtpotential medför att tillväxtmålet om 10% i förvaltningsresultatet inte nås. Vidare kräver tillväxtmålet att årliga investeringar genomförs, vilket i en kraftigt konkurrensutsatt fastighetsmarknad innebär ökad risk för att vald investeringsstrategi inte kan genomföras. Risker i samband med ny-, till- och ombyggnation avser dels tekniksidan i form av produktionsrisker såsom val av leverantör, entreprenadform, tekniskt utförande m m, dels marknadssidan i form av uthyrnings- och vakansrisk samt felbedömningar avseende potentiell hyresnivå och kundönskemål. Utöver detta finns risker i form av negativ miljöpåverkan. Vid förvärv via bolag tillkommer bolagsspecifika risker i förvärvade bolag, exempelvis skatt, tvister och miljö. Vid övertag av personal tillkommer dessutom integration av medarbetare.
  • Påverkan Stor
  • Sannolikhet Trolig
  • Prioritet Fokus
  • Utveckling Oförändrad
  • Läs mer
  • 11. Strategiskt företagsförvärv

  • 11. Strategiskt företagsförvärv

    Strategiska risker

    11. Strategiskt företagsförvärv

    Stäng

    Risk

    Strategiska förvärv kan genomföras för att uppnå olika fördelar, men kan också medföra risker såsom svårighet att integrera verksamhet och medarbetare, risk för att ledningens uppmärksamhet flyttas från andra viktiga affärsfrågor, risk med eventuell en ny marknad där förvärvaren har begränsad eller ingen erfarenhet, utgifter för eventuella okända eller potentiella juridiska åtaganden inom det förvärvade företaget samt ett för dyrt förvärv.

    • Riskkategori
    • Investeringar
    • Påverkan
    • Allvarlig
    • Sannolikhet
    • Möjlig
    • Prioritet
    • Fokus
    • Utveckling
    • Oförändrad

    Hantering

    • Due Diligence
    • God planering och strukturerade processer för att införliva nytt företag
    • Identifiera i god tid vilken kompetens och marknadskännedom som behövs
    • Identifiera nyckelpersoner i god tid
    • Tillgång till marknadens bästa rådgivare

    Exponering

    Castellum har väl fungerande processer och kompetens (direkt eller indirekt via rådgivare) för större strategiska förvärv. Under 2016 förvärvades Norrporten, vilket medför att ett stort integrationsarbete har pågått mellan två företagskulturer.
  • Påverkan Allvarlig
  • Sannolikhet Möjlig
  • Prioritet Fokus
  • Utveckling Oförändrad
  • Läs mer
  • Värdeförändringar
  • 12. Värdeförändringar - fastighet

  • 12. Värdeförändringar - fastighet

    Strategiska risker

    12. Värdeförändringar - fastighet

    Stäng

    Risk

    Värdeförändringar kan uppstå antingen till följd av makroekonomiska orsaker (se makroekonomiska risker ovan), mikroekonomiska orsaker (typiskt sett fel delmarknad, stad eller läge) eller fastighetsspecifika orsaker (oftast kassaflödesrelaterad). Utöver detta finns risken att enstaka fastigheter är felaktigt värderade. Oavsett orsak påverkar värdeförändringar såväl resultaträkningen som finansiell ställning samt belåningsgrad.

    • Riskkategori
    • Värdeförändringar
    • Påverkan
    • Allvarlig
    • Sannolikhet
    • Säker
    • Prioritet
    • Fokus
    • Utveckling
    • Oförändrad

    Hantering

    • Stark balansräkning
    • Stort antal fastigheter, geografiskt spridd fastighetsportfölj och stor variation i kontraktssammansättning medför lägre volatilitet i fastighetsportföljens värde
    • Löpande analys av transaktionsmarknaden och kvartalsvis översyn av fastighetsportföljens värdering ger tidiga varningssignaler
    • Intern kvalitetssäkring och intern kontroll av interna värderingar
    • Externvärdering årligen av minst 50% av beståndet

    Exponering

    Stora negativa värdeförändringar kan ytterst medföra att avtalade villkor och åtaganden i kreditavtal bryts vilket leder till dyrare upplåning, eller i värsta fall, att krediterna förfaller till betalning.
  • Påverkan Allvarlig
  • Sannolikhet Säker
  • Prioritet Fokus
  • Utveckling Oförändrad
  • Läs mer

Operativa risker

Risker förknippade med den löpande förvaltningen av Castellums fastighetsinnehav

Operativa risker avser risker förknippade med löpande förvaltning av Castellums fastighetsinnehav, vilket har en direkt påverkan på förvaltningsresultatet. Dessa kan delas in i hyresintäkter, missnöjda kunder/hyresgäster, fastighetskostnader och skatt.

  • Hyresintäkter
  • 13. Hyresintäkter

  • 13. Hyresintäkter

    Operativa risker

    13. Hyresintäkter

    Stäng

    Risk

    Hyresintäkterna påverkas av en mängd faktorer, såväl externa som interna. Externa faktorer kan vara sjunkande marknadshyror, uteblivna indexuppräkningar och konkurser (se makroekonomiska risker) medan dålig förvaltning kan leda till missnöjda hyresgäster, onödiga vakanser och kundbortfall p g a dåligt anpassade kunderbjudanden.

    • Riskkategori
    • Hyresintäkter
    • Påverkan
    • Mellan
    • Sannolikhet
    • Ovanlig
    • Prioritet
    • Bevaka
    • Utveckling
    • Oförändrad

    Hantering

    • Fastigheter på tillväxtmarknader och en kontraktsportfölj med ett stort antal avtal – ej beroende av enskild hyresgäst eller bransch – samt förfallostruktur spridd över tid
    • Närhet till och närvarande mot kund
    • Erfaren och kompetent förvaltnings- och uthyrningspersonal som förebygger uppsägningar genom aktiv omförhandling före avtalsutgång
    • Konkurrentanalys, mätning av kundnöjdhet och uppföljning av nettouthyrning
    • Strävan efter hyresavtal innehållande indexklausul med minimiuppräkning och deflationsskydd

    Exponering

    Minskade intäkter kan för Castellums del härledas från lägre hyresvärde, vilket är den potentiella hyra som kan erhållas för vakanta lokaler, alternativt lägre hyresintäkt, vilket är den faktiska hyra som erhålls. Hyresintäkten är således beroende dels av fastighetens marknadshyra och dels av hur Castellum hanterar vakanserna. Ytterst leder minskade hyresintäkter till sämre kassaflöde och därmed till en nedgång i fastighetsportföljens värde. Förvärvet av Norrporten 2016 medförde en lägre riskspridning i kontraktsportföljen till följd av stor andel hyresgäster bland stat, myndigheter och verk samt i genomsnitt längre löptider på avtalen.
  • Påverkan Mellan
  • Sannolikhet Ovanlig
  • Prioritet Bevaka
  • Utveckling Oförändrad
  • Läs mer
  • 14. Missnöjda kunder/hyresgäster

  • 14. Missnöjda kunder/hyresgäster

    Operativa risker

    14. Missnöjda kunder/hyresgäster

    Stäng

    Risk

    Flera hyresgäster eller kunder är missnöjda och lämnar koncernen. Möjligheten att attrahera nya kunder/ hyresgäster uteblir med stora vakanser och värdenedgång som följd.

    • Riskkategori
    • Hyresintäkter
    • Påverkan
    • Allvarlig
    • Sannolikhet
    • Låg
    • Prioritet
    • Fokus
    • Utveckling
    • Oförändrad

    Hantering

    • Vara nära och närvarande mot kund
    • Erfaren och kompetent förvaltnings- och uthyrningspersonal
    • Årlig mätning, Nöjd Kund Index

    Exponering

    Castellum har ett starkt och tydligt kundfokus och det är viktigt att koncernen lever upp till kundernas förväntningar. Därför genomförs årligen en Nöjd Kund Index-mätning.
  • Påverkan Allvarlig
  • Sannolikhet Låg
  • Prioritet Fokus
  • Utveckling Oförändrad
  • Läs mer
  • Fastighetskostnader
  • 15. Fastighetskostnader

  • 15. Fastighetskostnader

    Operativa risker

    15. Fastighetskostnader

    Stäng

    Risk

    Risker på kostnadssidan hänför sig främst till kostnadsökningar utöver vad Castellum kan kompensera sig för genom avtalade hyror, index och vidaredebiteringstillägg. Riskerna omfattar även oförutsedda kostnader och omfattande renoveringsbehov.

    • Riskkategori
    • Fastighetskostnader
    • Påverkan
    • Oväsentlig
    • Sannolikhet
    • Möjlig
    • Prioritet
    • Översyn
    • Utveckling
    • Oförändrad

    Hantering

    • Hög andel vidarefakturering av kostnader
    • Kompensation via minimiuppräkningar
    • Kontinuerlig driftsoptimering och energieffektivisering
    • Prissäkring av el
    • Gränsdragningslista hyresvärd/kund
    • Förebyggande av kundförluster via kontroll av kunder och ”egen” inkassoverksamhet
    • Långsiktig underhållsplanering i syfte att optimera underhållskostnaderna över tid

    Exponering

    Elpriset styrs av utbud och efterfrågan på en öppen, avreglerad och delvis internationell marknad och övriga mediakostnader styrs delvis av lokala monopol, vilket skapar osäkerhet i framtida kostnader. Beräkningsgrunden för tomträttsavgäld kan komma att ändras vid framtida omförhandlingar och såväl skattesats som taxeringsvärde för beräkning av fastighetsskatt kan ändras genom politiska beslut. Även indirekta kostnader för anställd personal, exempelvis arbetsgivaravgifter och övriga åtaganden, kan påverkas av politiska beslut.
  • Påverkan Oväsentlig
  • Sannolikhet Möjlig
  • Prioritet Översyn
  • Utveckling Oförändrad
  • Läs mer
  • Skatt
  • 16. Skatt

  • 16. Skatt

    Operativa risker

    16. Skatt

    Stäng

    Risk

    Att Castellum inte följer gällande regelverk eller anpassar sig till förändrade regelverk avseende inkomstskatt och moms. Skatt är dessutom en viktig parameter i kalkylsammanhang.

    • Riskkategori
    • Skatt
    • Påverkan
    • Oväsentlig
    • Sannolikhet
    • Möjlig
    • Prioritet
    • Översyn
    • Utveckling
    • Oförändrad

    Hantering

    • God intern kontroll och extern kvalitetssäkring av exempelvis inkomstdeklarationer
    • Öppna yrkanden avseende osäkra poster
    • Löpande utbildning av personal
    • Följer utvecklingen av lagar, praxis och domstolsbeslut

    Exponering

    Felaktig skattehantering kan leda till att fel skatt betalas, till skattetillägg och i vissa fall anmärkning i revisionsberättelsen. Felaktig skattemässig hantering i kalkylsammanhang kan leda till att avkastningen överskattas, vilket innebär otillräcklig faktisk avkastning, eller att avkastningen underskattas med risken att en lönsam investering inte genomförs.
  • Påverkan Oväsentlig
  • Sannolikhet Möjlig
  • Prioritet Översyn
  • Utveckling Oförändrad
  • Läs mer

Hållbarhetsrisker

Hållbarhetsrisker avser risker förknippade med miljörisker, klimatförändring, uppförandekod och ansvarsrisker. Detta kan i sin tur delas upp i risker avseende operativa miljörisker, risker hänförliga till klimatförändringen, brott mot uppförandekod och ansvarsrisk.

Hållbarhetsrisker avser risker som är direkt eller indirekt förknippade med miljörisker, klimatförändring, uppförandekod och ansvarsrisker.

  • Hållbarhet
  • 17. Operativa miljörisker

  • 17. Operativa miljörisker

    Hållbarhetsrisker

    17. Operativa miljörisker

    Stäng

    Risk

    Miljörisker direkt relaterade till Castellums verksamhet kan innefatta den fysiska miljön som påverkar människor och fastigheter samt priser på naturresurser i form av material och energi. Castellum bedömer att risker relaterade till ökade priser på råvaror till följd av potentiell resursbrist som ökande på lång sikt. Vid ny-, till- och ombyggnation finns risk att material och metoder används som senare kan visa sig orsaka skador. Därtill kan politiska beslut samt den allmänna opinionen inom specifika miljöfrågor påverka Castellum.

    • Riskkategori
    • Hållbarhet
    • Påverkan
    • Allvarlig
    • Sannolikhet
    • Låg
    • Prioritet
    • Fokus
    • Utveckling
    • Oförändrad

    Hantering

    • All nyproduktion miljöcertifieras
    • Utveckla gröna relationer med kund
    • Krav på effektiviserad resursanvändning
    • Prioritera miljöaspekter i samtliga delar av verksamheten
    • Följa utvecklingen inom lagar och förordningar

    Exponering

    Ett bristfälligt arbete med att arbeta med miljörisker kan påverka Castellums varumärke, lagefterlevnad samt direkta kostnader. Castellum arbetar med miljöcertifiering och miljöinventering för att minska miljö- och hälsorisker. 33% av fastighetsbeståndet är miljöcertifierat och 86% miljöinventerat. En effektiv förvaltning med fokus på minskad resursanvändning minskar risken för höga kostnader, miljö- och hälsopåverkan samt ger kunderna en god arbetsmiljö. Sedan 2007 har energianvändningen minskar med 28% per kvm och koldioxidutsläppen minskat med 85% per kvm.
  • Påverkan Allvarlig
  • Sannolikhet Låg
  • Prioritet Fokus
  • Utveckling Oförändrad
  • Läs mer
  • 18. Risker hänförliga till klimatförändringen

  • 18. Risker hänförliga till klimatförändringen

    Hållbarhetsrisker

    18. Risker hänförliga till klimatförändringen

    Stäng

    Risk

    Klimatförändringarna utgör en stor risk för mänskligheten ur ett globalt perspektiv. Ur ett bolagsperspektiv innebär klimatförändringarna risk för skador på egendom orsakade av över tid ändrade väderförhållanden, höjd vattennivå, ändringar i den fysiska miljön som påverkar fastigheter. Castellum bedömer dessa risker som potentiellt ökande på lång sikt. Detta kan innebära ett ökat behov av investeringar i fastigheter lokaliserade i utsatta områden, detta för att objekt inte ska bli obsoleta. Därtill kan miljöpolitiska beslut påverka Castellum, inte minst i form av ökade skatter eller nödvändiga investeringar.

    • Riskkategori
    • Hållbarhet
    • Påverkan
    • Mellan
    • Sannolikhet
    • Möjlig
    • Prioritet
    • Bevaka
    • Utveckling
    • Oförändrad

    Hantering

    • Samtliga investeringsärenden granskas ur klimatperspektiv för att bedöma fastighetens känslighet för klimatförändringar
    • All nyproduktion miljöcertifieras
    • Prioritera miljöaspekter i samtliga delar avverksamheten
    • Följa utvecklingen inom lagar och förordningar

    Exponering

    Ett bristfälligt arbete med att analysera klimatrisker kan medföra oförutsedda omfattande kostnader för Castellum i form av akuta åtgärder eller obsoleta fastigheter. Castellum arbetar med granskning ur ett klimatperspektiv vid varje investeringsärende, vi arbetar även med miljöcertifiering för att minska klimatrisker.
  • Påverkan Mellan
  • Sannolikhet Möjlig
  • Prioritet Bevaka
  • Utveckling Oförändrad
  • Läs mer
  • 19. Brott mot uppförandekod

  • 19. Brott mot uppförandekod

    Hållbarhetsrisker

    19. Brott mot uppförandekod

    Stäng

    Risk

    Som en stor aktör inom bygg- och fastighetsbranschen finns risker inom arbetsmiljö, korruption och mänskliga rättigheter. Dessa risker kan finnas internt i bolaget men också hos anlitade leverantörer och partners som arbetar på uppdrag av Castellum. Denna risk avseende socialt ansvar kan ge upphov till betydande skada för Castellums affär och varumärke.

    • Riskkategori
    • Hållbarhet
    • Påverkan
    • Allvarlig
    • Sannolikhet
    • Låg
    • Prioritet
    • Fokus
    • Utveckling
    • Oförändrad

    Hantering

    • Obligatorisk utbildning för Castellums medarbetare i den interna uppförandekoden
    • Castellums uppförandekod för leverantörer kravställs i avtal
    • Compliancefunktion arbetar systematiskt med uppföljning och hantering
    • Whistleblowerfunktion
    • Följa standard och dokumentationskrav

    Exponering

    Risk finns för brott mot uppförandekod kan finnas internt och hos leverantörer som anlitas. Genom väl integrerade Uppförandekoder i form av krav i upphandling, obligatorisk utbildning för alla Castellums medarbetare, en aktiv compliancefunktion och whistleblowertjänst anses risken för brott vara låg
  • Påverkan Allvarlig
  • Sannolikhet Låg
  • Prioritet Fokus
  • Utveckling Oförändrad
  • Läs mer
  • 20. Ansvarsrisk

  • 20. Ansvarsrisk

    Hållbarhetsrisker

    20. Ansvarsrisk

    Stäng

    Risk

    Allt ägande medför ansvar. För Castellums del kan fastigheterna komma att förstöras av brand, vattenskada, stöld eller annan åverkan. Castellum kan därutöver, genom oaktsamhet, orsaka skada på person eller annans egendom samt orsaka miljöskador för vilka bolaget blir ansvarigt.

    • Riskkategori
    • Hållbarhet
    • Påverkan
    • Stor
    • Sannolikhet
    • Möjlig
    • Prioritet
    • Bevaka
    • Utveckling
    • Oförändrad

    Hantering

    • Förebyggande arbete för att minimera risken att skador uppstår på egendom, person eller miljö
    • Fullvärdesförsäkring av samtliga fastigheter
    • Försäkringsskydd för ansvars- och förmögenhetsskador
    • Miljöinventering i befintligt bestånd och i samband med förvärv av fastigheter för att identifiera och åtgärda miljö- och hälsorisker

    Exponering

    Ett bristfälligt försäkringsskydd kan medföra oförutsedda kostnader för Castellum. Ersättningsskyldighet och skadestånd för uppkomna skador kan även uppstå för personskador och skador på annans egendom samt för sanering av miljöskador
  • Påverkan Stor
  • Sannolikhet Möjlig
  • Prioritet Bevaka
  • Utveckling Oförändrad
  • Läs mer

Människan

Risker förknippade med att rekrytera, utveckla och behålla rätt medarbetare

Att rekrytera, utveckla och behålla motiverade och engagerade medarbetare är avgörande för Castellums långsiktiga framgång.

  • Människan
  • 21. Medarbetare

  • 21. Medarbetare

    Människan

    21. Medarbetare

    Stäng

    Risk

    Medarbetare är en av våra viktigaste tillgångar – deras beslut och agerande driver verksamheten. Den stora risken är att misslyckas med att rekrytera, utveckla och behålla medarbetare och ledande befattningshavare med rätt kompetens, vilket kan leda till att Castellum underpresterar.

    • Riskkategori
    • Människan
    • Påverkan
    • Allvarlig
    • Sannolikhet
    • Trolig
    • Prioritet
    • Bevaka
    • Utveckling
    • Oförändrad

    Hantering

    • Koncerngemensam värdegrund
    • Öppet och transparent arbetsklimat
    • Kompetens- och ledarskapsutveckling
    • Medarbetarundersökning
    • Successionsplan för nyckelpersoner/ledande befattningar
    • Marknadsmässiga och konkurrenskraftiga ersättningar
    • Analys av personalomsättning

    Exponering

    Fel medarbetare på fel plats, missnöjd personal, dåligt ledarskap och en organisation som inte uppmuntrar öppen dialog och stimulerar till utveckling kan leda till att medarbetare inte trivs, underpresterar eller slutar. Missnöjd personal och hög personalomsättning leder till ökade kostnader, sämre kundrelation, minskad intern effektivitet vilket resulterar i sämre lönsamhet.
  • Påverkan Allvarlig
  • Sannolikhet Trolig
  • Prioritet Bevaka
  • Utveckling Oförändrad
  • Läs mer
  • 22. Medmänniskan

  • 22. Medmänniskan

    Människan

    22. Medmänniskan

    Stäng

    Risk

    Castellum bedriver ett aktivt arbete för att minimera risken för att medarbetare, anlitad extern personal eller andra medmänniskor, skadas fysiskt eller psykiskt i anslutning till Castellums kontor, projekt eller fastigheter.

    • Riskkategori
    • Människan
    • Påverkan
    • Allvarlig
    • Sannolikhet
    • Trolig
    • Prioritet
    • Bevaka
    • Utveckling
    • Oförändrad

    Hantering

    • Kontinuerligt arbete enligt Castellums arbetsmiljöhandbok
    • Löpande uppföljning
    • Skyddskommitté
    • Design och arkitektur med ”människan i fokus” för att säkerställa god miljö för hyresgäster, besökare och anställda
    • Tillhandahåller attraktiva kontor och miljöer där människor trivs och stimuleras för att skapa goda förutsättningar för prestation

    Exponering

    Castellum bedriver ett aktivt arbete för att minimera risken att medarbetare, av oss anlitad extern personal eller andra medmänniskor skadas i en arbetsplatsrelaterad olycka eller en olycka relaterad till bristande arbetsförhållanden, arbetsmiljö eller arbetssäkerhet.
  • Påverkan Allvarlig
  • Sannolikhet Trolig
  • Prioritet Bevaka
  • Utveckling Oförändrad
  • Läs mer

Finansiell risk

Att inte ha tillgång till finansiering är Castellums enskilt största risk. Förutsättningarna och spelreglerna på kreditmarknaden kan ändras snabbt vilket påverkar såväl ränterisk, finansieringskostnad som möjlighet att erhålla och förlänga krediter. Riskerna kan delas in i finansieringsrisk, rapportering och värdeförändringar – derivat.

  • Finansiering
  • 23. Finansiering

  • 23. Finansiering

    Finansiell risk

    23. Finansiering

    Stäng

    Risk

    Likviditets- och finansieringsrisk: Att finansiering saknas eller är mycket oförmånlig vid viss tidpunkt. Vald kapitalstruktur: att Castellum bryter mot 50% belåningsgrad eller covenant om 65% kan påverka marknadens förtroende för Castellum samt att; - brytning 65% belåningsgrad medför i vissa avtal att de förfaller - brytning 45% säkerställd upplåning av koncernens totala tillgångar kan viss obligationsfinansiering förfalla till betalning Ränterisk: risken för en resultat- och kassaflödesmässig påverkan till följd av förändrad marknadsränta. Castellum kan bryta mot fastställt mandat om en räntetäckningsgrad om lägst 200% eller motsvarande covenants om lägst 150%.

    • Riskkategori
    • Finansiering
    • Påverkan
    • Allvarlig
    • Sannolikhet
    • Möjlig
    • Prioritet
    • Fokus
    • Utveckling
    • Oförändrad

    Hantering

    • Finanspolicy som fastställer riskmandat
    • Likviditetsreserver/outnyttjat kreditutrymme
    • Flera finansieringskällor i olika geografiska marknader (bank, kapitalmarknad inkl. obligationer och certifikat)
    • Flera långivare, dessutom enbart motparter med hög rating
    • Fortlöpande omförhandling av kreditavtal
    • Säkerställande via fastighetsinteckningar
    • Stark balansräkning
    • Ränteförfallostruktur fördelad över olika löptider
    • Långfristiga krediter med fastställda marginaler
    • Revolverande krediter för att uppnå maximal flexibilitet
    • Vedertagna beräkningsformler
    • Avstämning mellan intern och extern värdering
    • Compliance-funktion för att säkerställa oberoende

    Exponering

    Fastighetsägande är en kapitalintensiv verksamhet som förutsätter en väl fungerande kreditmarknad. Tillgång till finansiering är en fundamental förutsättning för Castellum och för fortsatt tillväxt. Otillräckliga likviditetsreserver kan medföra att Castellum går miste om affärsmöjligheter. Alla långivare är dock inte lika finansiellt starka vilket innebär att det finns motpartsrisker i systemet. Förändringar i kapitalstukturen kan medföra att Castellum bryter mot avtalade finansiella nyckeltal i lånevillkoren vilket leder till dyrare krediter alternativt förfallna kreditavtal. Att inte säkerställa en ändamålsenlig kapitalstruktur kan påverka Castellums förtroende på kapitalmarknaden negativt. Marknadsräntan påverkas bl a av centralbankers penningpolitik, förväntningar om ekonomisk utveckling, såväl nationellt som internationellt, samt oväntade händelser.
  • Påverkan Allvarlig
  • Sannolikhet Möjlig
  • Prioritet Fokus
  • Utveckling Oförändrad
  • Läs mer
  • Rapportering
  • 24. Rapportering

  • 24. Rapportering

    Finansiell risk

    24. Rapportering

    Stäng

    Risk

    Risken att en officiell rapport i form av delårsrapport eller årsredovisningen inte ger en sann och rättvisande bild av Castellums verksamhet, resultat och finansiella ställning

    • Riskkategori
    • Rapportering
    • Påverkan
    • Allvarlig
    • Sannolikhet
    • Ovanlig
    • Prioritet
    • Fokus
    • Utveckling
    • Oförändrad

    Hantering

    • En företagskultur som bygger på höga etiska ideal samt ordning och reda
    • God intern kontroll med kvalitetssäkring i flera led
    • Kompetent och erfaren personal
    • Följa utveckling i regelverk för att hinna implementera nyheter i god tid
    • Compliance-funktion som rapporterar direkt till styrelsens revisions- och finansutskott
    • Extern revision helår och halvår

    Exponering

    En missvisande rapportering skulle ge Castellum badwill och dåligt rykte på marknaden. Detta kan leda till osäkerhet hos investerarna, ökad riskpremie och i förlängningen negativ kurspåverkan vilket skapar ekonomiska förluster för Castellums nuvarande ägare. Andra effekter är att investerare kan gör felaktiga investeringsbeslut, att tillsynsmyndigheter utövar sanktioner samt ytterst att Castellumaktien avnoteras.
  • Påverkan Allvarlig
  • Sannolikhet Ovanlig
  • Prioritet Fokus
  • Utveckling Oförändrad
  • Läs mer
  • Värdeförändringar
  • 25. Värdeförändringar – derivat

  • 25. Värdeförändringar – derivat

    Finansiell risk

    25. Värdeförändringar – derivat

    Stäng

    Risk

    Värdeförändringar i Castellums räntederivat eller valutaderivat uppstår vid förändringar av marknadsräntan eller växelkurser.

    • Riskkategori
    • Värdeförändringar
    • Påverkan
    • Mellan
    • Sannolikhet
    • Trolig
    • Prioritet
    • Bevaka
    • Utveckling
    • Ökad

    Hantering

    • Finanspolicy som fastställer vilka derivatinstrument som får nyttjas, räntebindning och valutarisk
    • Enbart omsättningsbara instrument på marknaden används, varför noterade priser kan inhämtas
    • Vedertagna beräkningsformler
    • Avstämning mellan intern och extern värdering
    • Compliance-funktion för att säkerställa oberoende

    Exponering

    Förändringar i marknadsränta och valutakurser påverkar derivatportföljens marknadsvärde. Felaktig värdering av derivat kan ge en felaktig bild av koncernens finansiella ställning
  • Påverkan Mellan
  • Sannolikhet Trolig
  • Prioritet Bevaka
  • Utveckling Ökad
  • Läs mer