Fastighetsportföljen

Risker i fastighetsportföljen avser risker förknippade med ägandet av Castellums fastighetsportfölj, vilka i sin tur kan delas upp i risker avseende fastighetsportföljens sammansättning, investeringar samt värdeförändringar fastigheter.

RiskHanteringExponering
Fastighetsportföljens sammansättning Prioritet: Bevaka Utveckling:
5. Fastighetsportföljens sammansättning
Fastighetsportföljens sammansättning kan påverkas på två nivåer genom fel geografisk fördelning, vilket innebär att Castellum äger fastigheter på fel delmarknad, stad eller läge med hänsyn till bl a framtida tillväxt och pågående stark urbaniseringstrend eller att Castellum äger obsoleta fastigheter, d v s ett fastighetsbestånd som inte är framtidssäkrat utifrån kundpreferenser, teknikkrav, mikroläge eller flexibilitet i användning och avtalsvillkor.
• Makroanalys – regelbunden genomgång av delmarknadernas förutsättningar avseende ekonomisk tillväxt, hyresmarknad, samarbetsklimat och infrastruktursatsningar m m
• Årlig översyn av fastighetsportföljen avseende såväl geografisk exponering som produktslag
• Strategidokument fastställs årligen av styrelsen
Castellums portfölj finns i 20-tal städer. Samtliga städer bedöms i dagsläget ha rätt förutsättningar för fortsatt innehav eller investering. Under 2014 och 2016 har dessutom större transaktioner skett med syfte att skapa bättre tillväxtförutsättningar i kassaflödet framöver.
Vidare finns koncernens fastighetsportfölj i det kommersiella fastighetssegmentet fördelat på kontor, lager och logistik - samtliga segment är kopplade till tillväxtmöjligheter.
Prioritet: Fokus Utveckling:
6. Obsolet produkt/fastighet
Ett icke ”framtidssäkrat” fastighetsbestånd kan bli obsolet utifrån kundpreferenser, teknikkrav, mikroläge eller flexibilitet i användningsområde och villkor. Det medför risk för ökade vakanser och värdenedgång som följd – alternativt stora investeringsåtaganden.
• Följa hyresmarknaden och dess utveckling/utbud
• ”Trendspana”
• Vara nära kund för att förstå inte bara dagens behov utan även morgondagens.
• Följa infrastruktursatsningar
• Delta aktivt i städers/delmarknaders utveckling
• Följa teknikutvecklingen
• Löpande investera i befintlig portfölj för att ”uppgradera” samt sälja fastigheter som inte bedöms vara ”rätt” framöver.
Castellum investerar ca 4,5 miljarder kr årligen jämt fördelat ett normalår mellan förvärv och ny-, till- och ombyggnation. Därtill säljer koncernen fastigheter för ca 0,5 miljarder kr årligen när det är affärsmässigt motiverat.
Prioritet: Översyn Utveckling:
7. Storlek-för stor på en delmarknad eller i en stad
Att bli för stor på en delmarknad eller i en stad kan medföra att kommunen eller omvärlden ställer högre krav på Castellum – t ex måste bolaget ta ett ekonomiskt helhetsansvar för ett område i form av infrastruktur m m.
• Ska vara en av de tre största fastighetsägarna i respektive stad
• Följer marknadsandel, vilken beaktas i fastställd investeringsstrategi
• Årlig genomgång av kommande treårsperiod för att se vilka tillväxtförutsättningar som finns
Fastighetsbeståndet är koncentrerat till utvalda delmarknader som alla betraktas som stabila med goda förutsättningar för en långsiktig positiv utveckling.
Investeringar Prioritet: Fokus Utveckling:
8. Investeringar
Felaktig investeringsstrategi alternativt oförmåga att verkställa vald investeringsstrategi eller att finna lönsamma investeringsobjekt.
Investeringar kan ske antingen i form av ny-, till- och ombyggnation eller genom förvärv. Förvärv av enskilda fastigheter kan ske antingen direkt som fastighetsförvärv eller indirekt i bolagsform. Förvärv kan även ske i större skala, antingen i form av portföljer avseende region eller kategori av fastigheter eller i form av strategiska bolagsförvärv, d v s uppköp av befintlig organisation.
• Årlig genomgång och uppföljning av vald investeringsstrategi
• Investeringsbeslut kopplade till vald investeringsstrategi för att säkerställa rätt beslut
• Flera parallella investeringsdiskussioner
• Treårsuppföljning av gjorda investeringar
• Riskbaserad modell för att avgöra hur stor andel projekt som får påbörjas utan kund
• Strukturerad beslutsprocess vilken beaktar marknadsförutsättningar och risk
• Entreprenadform som begränsar risk
• Vid uthyrning före produktionsstart, hyresavtal utformade för att begränsa negativ påverkan av oförutsedda produktionsförseningar, tillkommande krav, etc.
• Kvalitetssäkring och uppföljning av genomförda projekt
• Kvalitetssäkrad Due Diligence-process avseende juridik, ekonomi och skatt
• Introduktionsprogram för nyanställda
Investeringar med låg avkastning och/eller avsaknad av tillväxtpotential medför att tillväxtmålet om 10% i förvaltningsresultatet inte nås. Vidare kräver tillväxtmålet att årliga investeringar genomförs, vilket i en kraftigt konkurrensutsatt fastighetsmarknad innebär ökad risk för att vald investeringsstrategi inte kan genomföras.
Risker i samband med ny-, till- och ombyggnation avser dels tekniksidan i form av produktionsrisker såsom val av leverantör, entreprenadform, tekniskt utförande m m, dels marknadssidan i form av uthyrnings- och vakansrisk samt felbedömningar avseende potentiell hyresnivå och kundönskemål. Utöver detta finns risker i form av negativ miljöpåverkan. Vid förvärv via bolag tillkommer bolagsspecifika risker i förvärvade bolag, exempelvis skatt, tvister och miljö. Vid övertag av personal tillkommer dessutom
integration av medarbetare.
Prioritet: Fokus Utveckling:
9. Strategiskt företagsförvärv
Strategiska förvärv kan genomföras för att uppnå olika fördelar, men kan också medföra risker såsom svårighet att integrera verksamhet och medarbetare, risk för att ledningens uppmärksamhet flyttas från andra viktiga affärsfrågor, risk med eventuell en ny marknad där förvärvaren har begränsad eller ingen erfarenhet, utgifter för eventuella okända eller potentiella juridiska åtaganden inom det förvärvade företaget samt ett för dyrt förvärv.
• Due Diligence
• God planering och strukturerade processer för att införliva nytt företag
• Identifiera i god tid vilken kompetens och marknadskännedom som behövs
• Identifiera nyckelpersoner i god tid
• Tillgång till marknadens bästa rådgivare

Castellum har väl fungerande processer och kompetens (direkt eller indirekt via rådgivare) för större strategiska förvärv.
Under 2016 förvärvades Norrporten, vilket medför att ett stort integrationsarbete har pågått mellan två företagskulturer.

Värdeförändring fastigheter Prioritet: Fokus Utveckling:
10. Värdeförändringar-fastighet
Värdeförändringar kan uppstå antingen till följd
av makroekonomiska orsaker (se makro-
ekonomiska risker ovan), mikroekonomiska orsaker (typiskt sett fel delmarknad, stad eller läge) eller fastighetsspecifika orsaker (oftast kassaflödesrelaterad). Utöver detta finns risken att enstaka fastigheter är felaktigt värderade. Oavsett orsak påverkar värdeförändringar såväl resultaträkningen som finansiell ställning samt belåningsgrad.
• Stark balansräkning
• Stort antal fastigheter, geografiskt spridd fastighetsportfölj och stor variation i kontraktssammansättning medför lägre volatilitet i fastighetsportföljens värde
• Löpande analys av transaktionsmarknaden och kvartalsvis översyn av fastighetsportföljens värdering ger tidiga varningssignaler
• Intern kvalitetssäkring och intern kontroll av interna värderingar
• Externvärdering årligen av minst 50% av beståndet
Stora negativa värdeförändringar kan ytterst medföra att avtalade villkor och åtaganden i kreditavtal bryts vilket leder till dyrare upplåning, eller i värsta fall, att krediterna förfaller till betalning.

Ökad fokusering på riskområdet sedan föregående år
Minskad fokusering på riskområdet sedan föregående år
Oförändrad fokusering på riskområdet sedan föregående år