Nybyggnation är oftast en rak resa från första spadtag till inflyttning. Att anpassa en stor befintlig fastighet efter hyresgästens behov ställer däremot andra krav och frågor. I tre delar ska vi följa en stor hyresgästanpassning där samspelet mellan de olika parterna leder till ett imponerande och inspirerande slutresultat. Häng med!
Vart är vi på väg? Jo, till Hulda Mellgrens Gata 5 där ett ovanligt gott kaffe nyss serverats. I det behagliga ljuset från ett glastak står två av berättelsens huvudpersoner lutade över en bunt ritningar.
Det är Linnea Gallipoli, kommersiell förvaltare på Castellum, och Diana Nilsson, kontorsansvarig hos företaget Zinzino som för 20 år sedan startade sin verksamhet med just kaffe som första produkt. Sedan dess har man blivit ett av Europas snabbast växande företag inom direktförsäljning av produkter med fokus på hälsa och wellness, finns på över 100 marknader och är börsnoterat på Nasdaq.
Hos Castellum i Högsbo har man suttit sedan 2018. Fastigheten byggdes 1991 som kombinerad kontors- och lagerbyggnad. För Zinzino med nära 170 medarbetare, många kundevents och stadig framgång ökade även behovet av större och bättre ytor.
2022 tillträdde Linnea Gallipoli som kommersiell förvaltare på Castellum och startade en dialog med Diana och Zinzino om bolagets framtida behov och önskemål.
- Behovet av fler kontorsytor var tydligt. Vissa avdelningar satt redan trångt och andra jobbade mest hemifrån, säger Linnea. Hög tillväxt på kort tid är kul men utmanande när lokalytan är begränsad.
Det allra första beslutet låg hos Zinzinos ledning. Hur viktigt var egentligen kontoret? Vilken riktning skulle man ta? Hur skulle det fungera?
Valet blev att satsa vidare på Hulda Mellgrens gata. Därefter skulle ett stort antal frågor besvaras: om vilka funktioner som behövs, hur många arbetsplatser som ska tillskapas, behov av mötes- och konferensrum, zoner för fokusarbete och så vidare – en önskelista helt enkelt.
Zinzinos inriktningsbeslut och den följande behovsanalysen tog ett drygt halvår och landade i att maxa antalet kontorsplatser och samtidigt få till en stor yta för kundevent.
- Vår verksamhet bygger på många slags kundträffar och andra möten, förklarar Diana Nilsson. Vi har en provisorisk lösning idag men den känns inte helt representativ. Dessutom tar vi höjd för ytterligare 75 nya kontorsplatser.
Även Castellums ledning fick sin beskärda del av kalkyler, förslag och skisser längs vägen. Man enades snart om att investeringarna är nödvändiga för att skapa attraktiva lokaler och framtidssäkra fastigheten.
- Ur hållbarhetsperspektiv är det ju klokt att inte bara riva och bygga nytt, och istället jobba med de goda förutsättningar som finns, säger Linnea.
I detta fall är det en rejäl logistikfastighet i tegel, utförd tidigt 1990-tal med många tidstypiska element som stora glaspartier vid entréerna och taken. Fortfarande funktionell men redo att ansiktslyftas för att vara attraktiv i många årtionden till.
- Jag har tappat räkningen på antalet möten men hela förstudiearbetet har tagit åtskilliga timmar i anspråk, konstaterar Linnea Gallipoli. Olika discipliner och konsulter har varit inblandade för att utreda såväl brand, kapaciteten på ventilationen, glastaket i ljusgården och inte minst arkitekterna som ritat olika förslag efter min och kundens input.
Till slut hade man en planlösning som godkändes av Zinzino. Underlag för offert och avtalsutkast skickades till hyresgästen och i början av hösten 2025 var parterna redo att signera.
Då fick Linnea en ny idé - som ändrade hela spelplanen.
- Under ett möte med projektledare och konsulter som varit med i förstudien bad jag dom att undersöka möjligheten att bygga för ljusgården med ett helt nytt bjälklag.
Tanken var flerfaldigt listig med möjlighet att skapa en stor, öppen och bättre klimatanpassad eventyta i ljusgården, och dessutom åstadkomma ännu fler arbetsplatser. I markplan skulle man dessutom kunna skapa en kombilokal av kontor och lager som blev mycket attraktiv på marknaden.
Linneas initiativ skulle leda till en större yta än vad hyresgästen Zinzino hade blivit presenterad i första offerten, och det tog några extra månader för konsulterna att utreda förutsättningarna. Till slut var båda parter överens.
Återstod bara att få bygglov, vilket krävdes då man skulle göra ingrepp i fasad, glastak och en större ombyggnation i fastigheten. Underlag skickades till stadsbyggnadskontoret i oktober. Efter fem vändor med kompletteringar (för bland annat solljusstudie, tillgänglighet och kulör på de nya fönstren) godkändes hela paketet bara några dagar innan jul.
Årets Julklapp blev ett nytt avtal mellan Castellum och Zinzino.
I nästa avsnitt: Från idéer och snack till verkstad och action. Byggarna gör entré.
